Все операции с 
 земельными  участками 

Дачный участок по цене ИЖС

Гражданин приобрел земельный участок в хорошем районе частного сектора, где почти на каждом участке были построены капитальные большие двухэтажные дома с гаражами, с целью построить личный большой дом и жить в нём с семьёй.

Перед покупкой гражданин прошел по соседям и спросил у всех, кого встретил, возможно ли без проблем построить дом, на что все ему сказали, что у них все построено и никаких проблем ни с чем нет.

Купив участок у другого физического лица, гражданин отправил уведомление для получения разрешения на строительство и получил отказ, мотивированный тем, что участок попадает в санитарную зону кладбища, расположенного на расстоянии 5 км за холмом.

Гражданин снова пошел по соседям, чтобы узнать, как они построили свои дома. Выяснилось, что во всём районе все дома зарегистрированы как дачные домики, а собственники имеют прописку по другим адресам.

Если бы гражданин проверил участок перед покупкой на предмет ограничений, то рассчитывал бы свои возможности исходя из достоверных фактов. 

Пустырь в центре города

Компания приобрела очень дорогой свободный участок в историческом центре Владивостока для строительства многоэтажного офисного здания.

После разработки проекта в момент обращения за разрешением на строительство выяснилось, что согласование данного проекта невозможно, так как участок находится в зоне Ж-3, где возможно строительство зданий не выше 5 этажей. По бизнес-плану проекта, он мог быть окупаемым только при 9 этажах полезной площади (при проекта в 5 этажей срок окупаемости вырастал с 6,5 до 27 лет). При попытке изменения зоны выяснилось, что в данном местоположении смена зоны с Ж-3 на Ж-4 для строительства здания выше 5 этажей не разрешена.

Если бы компания проверила данный участок перед покупкой, то еще до заключения сделки руководству было бы известно о невозможности снятия ограничения по этажности в этом районе.

Личный участок под жилой дом без торгов

Гражданин как физ. лицо получил в аренду без торгов земельный участок с видом разрешенного использования "для размещения объекта по оказанию услуг и обслуживанию населения". Через некоторое время он решил поменять ВРИ на "индивидуальное жилищное строительство" и обратился с этим в Управление муниципальной собственностью, где ему было отказано.

Далее он обратился в суд, мотивируя неправомерность действий Управления тем, что по градостроительному плану его участок попадает в зону жилой застройки. Но гражданин не учёл факт того, что распределение участков с ВРИ под жилое строительство происходит только с проведением аукциона (торгов), поэтому суд ему также отказал.

Если бы гражданин сразу обратился за консультацией к профессионалам, то получил бы разъяснения о тонкостях приобретения участка без торгов под определенные ВРИ. И ему не пришлось бы терять время и деньги на все самостоятельно проделанные им действия. Аукционные торги были бы просто дешевле и в разы быстрее.

Красные линии на участке

Гражданин купил на торгах земельный участок с одним кадастровым номером, принадлежащий Российской Федерации (Росимуществу). В последствии обнаружил, что участок снят с кадастрового учета, а на месте этого участка стоят на учете 3 участка с другими кадастровыми номерами, которые находятся в муниципальной собственности.

В ходе судебных разбирательств выяснилось, что по проекту планировки и межевания территории участок, находящийся в собственности Гражданина, изначально (до проведения торгов) был предназначен для строительства автомобильной дороги и улицы - по нему были установлены красные линии для отделения одной зоны от другой. И в последствии город заявил свои права на это место, сняв данный участок с кадастрового учета и создав на его месте 3 отдельных участка.

В итоге сделка по передаче прав на участок от Росимущества к Гражданину в ходе аукционных торгов была признана судом ничтожной, так как на момент ее заключения по участку проходили красные линии.

Если бы гражданин заранее до покупки участка проверил его, он бы знал, что по градостроительному плану по нему проходят красные линии, предназначенные для будущего разделения участка на зоны, которые невозможно перенести, и не стал бы его покупать.

Покупка незавершенного строительства

Организация купила объект незавершенного строительства с целью построить на его месте 9 этажный многоквартирный дом у другой организации, получившей землю на торгах для строительства 5-этажного многоквартирного дома.

Далее она обратилась в администрацию города, чтобы сменить вид разрешенного использования со "строительства многоквартирного дома 4 (5 этажей)" на строительство многоквартирного дома 5 (9 этажей)", в чем ей было отказано. 

Организация обратилась в суд, чтобы обжаловать решение администрации города, но суд иск отклонил, сославшись на то, что изменения в договор аренды при наличии объекта незавершенного строительства можно вносить только один раз, что уже делалось при необходимости продолжить строительство. 

Если бы организация проверила участок и сразу знала о том, что не только технически невозможно построить 9-этажное здание, но и нельзя внести изменения в договор аренды с администрацией в случае такой сделки. Зная эту информацию, организация могла бы отказаться от данного проекта.